Đến nay, giá đất nền không những không giảm mà còn tiếp tục được đẩy lên, tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với thị trường bất động sản thành phố.
Lãnh địa của “cò đất”
Quay trở lại “tâm chấn” sốt ảo giá đất nền là quận 9 và huyện Củ Chi sau khoảng 4 tháng “tạm lắng”, phóng viên không thấy ít đi các biển rao bán đất nền, trung tâm môi giới nhà đất. Trái lại các biển hiệu được dựng lên nhiều hơn, bảng mới kề bảng cũ, mọc nhan nhản ở dọc các tuyến đường có nhiều bãi đất trống.
Các biển hiệu ghi tên “dự án đất nền”, “bán đất chính chủ” ở trên đường Gò Cát, Nguyễn Duy Trinh, Lã Xuân Oai (quận 9), tỉnh lộ 9, đường Bình Mỹ (huyện Củ Chi). Tại đây, giới cò đất vẫn hoạt động sôi nổi, túc trực trong các quán cà phê, ngoài đất trống từ sáng đến chiều tối.
Khảo sát của phóng viên tại quận 9 cho thấy, giá đất nền khu vực quanh các trục đường như Nguyễn Duy Trinh, Võ Văn Hát, Lã Xuân Oai, Gò Cát... đồng loạt tăng giá, từ 26 triệu đồng/m2 (ra sổ) thời điểm cuối năm 2017 đến nay đội lên tới 32 triệu đồng/m2.
Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, trong quý I/2018 có khoảng 970 nền đất cung cấp ra thị trường Thành phố Hồ Chí Minh.
Tỷ lệ tiêu thụ đạ̣t khoảng 83%; trong đó, chiếm tới 70 – 80% người mua là khách hàng đầu tư. Giá đất nền đã tăng từ 5 - 10% so với quý IV/2017, riêng quận 2 giá đất tăng 15 – 20%.
Khách mua như lạc vào "ma trận" khi không thể “tiếp cận” được chủ đầu tư hoặc người chủ bán đất mà hầu hết phải thông qua nhân viên hướng dẫn, giới thiệu, mồi chài.
Thậm chí, những đối tượng này chỉ cung cấp các bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kèm theo bản sơ đồ phân lô tự vẽ không có xác nhận của chính quyền.
Khi người mua muốn tiếp cận chủ đầu tư để thương thảo giá bán thì được nhân viên “chốt giá” trước, khi nào đặt cọc sẽ gọi chủ nhà ra tiến hành giao dịch.
“Dự án” khu dân cư dọc đường Nguyễn Duy Trinh (gần khu vực vòng xoay Phú Hữu) có khoảng 20 nền. Từ cuối năm 2017, “dự án” được chào bán với giá 20 triệu đồng/m2 chưa ra sổ. Cũng với số điện thoại của nhân viên môi giới “dự án” này, chúng tôi gọi hỏi giá thì được thông báo bán lại với giá 28 triệu đồng/m2. Nguyên nhân tăng giá là do sẽ mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh và lo ngại ở chung cư không an toàn phòng cháy chữa cháy.
Bà Nguyễn Thị Xuân, sở hữu căn nhà cấp 4 cất tạm bợ trên khu đất 33 m2 tại đường 379 phường Tăng Nhơn Phú A, Quận 9. Vì cần tiền kinh doanh nên bà gắn biển bán đất từ đầu năm 2018 đến nay với giá 1,5 tỷ đồng nhưng chưa có người mua. Tìm hiểu mới biết, giới cò đất đã thu thập thông tin rồi gỡ biển bán đất của bà Xuân đồng thời thổi giá lên tới 1,7 tỷ đồng. Điều này không những bất lợi cho người mua mà còn gây phiền hà, khó khăn cho chính người bán.
Trong khi đó, “dự án Bình Mỹ Center”, tỉnh lộ 9, huyện Củ Chi do Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương vừa làm chủ đầu tư vừa phân phối, đang được san ủi đất, có nơi vẫn còn ao ruộng chưa lấp hết, hạ tầng chưa được UBND huyện Củ Chi nghiệm thu nhưng công ty này vẫn nhận đặt cọc và mở bán ngày 18/3 vừa qua với số lượng khoảng 200 nền, giá bán 13 triệu đồng/m2.
Gọi vào đường dây nóng bán hàng của công ty này, phóng viên được thông báo đã bán hết, không còn dư nền nào. Quay trở lại dự án, trong vai người mua đất, phóng viên được ông Tâm, một người túc trực trong quán nước sát cạnh dự án đon đả chào hỏi. Ông Tâm dẫn chúng tôi đến bản vẽ sơ đồ nền được in to treo vào lối vào “dự án” cho biết, bây giờ tìm mua không còn nền nào nữa vì đã có người đặt mua hết. Nếu bây giờ có khách mua thì sẽ bán lại với giá 17 triệu đồng/m2 (nền có diện tích từ 82 – 100m2), chênh giá cũ lên tới 4 triệu đồng/m2.
Thận trọng trước các luồng thông tin
Một trong những nguyên nhân khiến giá đất nền “sốt ảo” từ cuối năm 2017 và tái diễn những tháng đầu năm 2018 là do Quyết định 33/2014/QĐ-UBND (Quyết định 33) của UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định diện tích tối thiểu tách thửa bị lợi dụng và nhiều nơi chính quyền buông lỏng quản lý quy hoạch.
Trong khi đó, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND (Quyết định 60) thay thế cho Quyết định 33 dù có hiệu lực từ tháng 1/2018 nhưng đến nay việc triển khai vẫn hết sức chậm chạp, có nơi chưa triển khai được.
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố, hiện chỉ có 6/24 quận, huyện có kế hoạch thực hiện Quyết định 60.
Tuy nhiên, danh sách 6 địa bàn này lại không có tên Quận 9, huyện Hóc Môn, Củ Chi, vốn là “tâm chấn” sốt ảo giá đất nền.
Ngay cả một số sở ngành có liên quan cũng trong tình trạng “lúng túng” trong việc đưa ra các hướng dẫn thực hiện như Sở Tư pháp, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Tổng công ty Điện lực thành phố, Tổng công ty cấp nước Sài Gòn TNHH MTV, Công ty TNHH MTV thoát nước đô thị…
Chưa kể, trong quá trình thực hiện, đã xuất hiện nhiều vướng mắc như không rõ trường hợp tách thửa đất nông nghiệp, đất hỗn hợp cũng như cơ chế phối hợp tách thửa, tiêu chí quy hoạch, mật độ dân số, hạ tầng kỹ thuật để xem xét việc tách thửa...
Không những việc thực hiện chính sách mà tâm lý người dân và thông tin quy hoạch cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá đất nền. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, sau vụ cháy chung cư Carina Plaza quận 8 đã xuất hiện đầu nậu, cò đất lợi dụng vụ cháy chung cư này để đầu cơ, thổi giá đất nền phân lô nhằm trục lợi.
Mặt khác, khu Đông thành phố (quận 2, 9, Thủ Đức) đang có sức hấp dẫn giới đầu tư và người dân do lợi thế phát triển hạ tầng và quy hoạch. Nhất là thông tin thành phố sẽ hình thành khu đô thị sáng tạo khu Đông (liên kết quận 2, 9 và Thủ Đức) càng khiến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quan tâm tìm hiểu.
Đây cũng là yếu tố dễ dẫn tới việc phân lô, bán nền tràn lan đã diễn ra tại quận 9, Thủ Đức như vào cuối năm 2017. Vì thế, thành phố phải quyết liệt chấn chỉnh, xử lý nghiêm cán bộ tiếp tay cho giới đầu cơ trong việc thông tin không đúng về quy hoạch thành phố.
Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, để kiểm soát được giá cả phân khúc đất nền, cơ quan quản lý Nhà nước phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời, phải minh bạch chính sách, thông tin quy hoạch. Ngoài ra, người đầu tư cần có sự thận trọng và lựa chọn thông minh, đúng đắn.
Ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh thừa nhận, thời gian qua xuất hiện nhiều đối tượng “tiếp tay” để tăng giá đất ảo bằng việc đưa ra những thông tin sai lệch. Thậm chí, vì lợi ích cá nhân, một cán bộ chính quyền địa phương đã thông tin không rõ ràng, minh bạch và chính xác tình trạng đất dẫn đến việc người dân đổ xô đi mua, làm tăng giá đất ảo.
Hậu quả cuối cùng vẫn là người dân phải gánh chịu, trong khi đối tượng đầu cơ, cò mồi không hề bị thua thiệt. Cá biệt, tại một số khu vực đất đai đã được Nhà nước thu hồi, nhiều đối tượng vẫn cầm giấy phô tô để thực hiện mua bán, giao dịch nhưng chính quyền chưa kiểm soát được.
Trước diễn biến phức tạp đó, Phó Chủ tịch UBND thành phố Trần Vĩnh Tuyến đã đề nghị Công an thành phố và các ngành chức năng phải tăng cường quản lý, xử lý nghiêm các đối tượng lợi dụng giấy tờ nhà đất phô tô của người dân sử dụng vào mục đích buôn bán bất hợp pháp.
Nhằm thực hiện sớm, đồng bộ và đúng Quyết định 60, giải quyết nhu cầu chính đáng của người dân, tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá ảo đất nền, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo UBND các quận, huyện và sở ngành liên quan thành lập Tổ công tác liên ngành giải quyết tách thửa, công bố khu vực quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang, tăng cường quản lý ranh, vùng sản xuất nông nghiệp, hướng dẫn xác định loại hình sản xuất đất nông nghiệp, kiểm tra kết nối giao thông để giải quyết nhu cầu tách thửa của người dân./.
Lãnh địa của “cò đất”
Quay trở lại “tâm chấn” sốt ảo giá đất nền là quận 9 và huyện Củ Chi sau khoảng 4 tháng “tạm lắng”, phóng viên không thấy ít đi các biển rao bán đất nền, trung tâm môi giới nhà đất. Trái lại các biển hiệu được dựng lên nhiều hơn, bảng mới kề bảng cũ, mọc nhan nhản ở dọc các tuyến đường có nhiều bãi đất trống.
 |
| Biển hiệu quảng cáo "dự án" đất nền Bình Mỹ Center Tỉnh lộ 9, huyện Củ Chi. Ảnh: Trần Xuân Tình - TTXVN |
Các biển hiệu ghi tên “dự án đất nền”, “bán đất chính chủ” ở trên đường Gò Cát, Nguyễn Duy Trinh, Lã Xuân Oai (quận 9), tỉnh lộ 9, đường Bình Mỹ (huyện Củ Chi). Tại đây, giới cò đất vẫn hoạt động sôi nổi, túc trực trong các quán cà phê, ngoài đất trống từ sáng đến chiều tối.
Khảo sát của phóng viên tại quận 9 cho thấy, giá đất nền khu vực quanh các trục đường như Nguyễn Duy Trinh, Võ Văn Hát, Lã Xuân Oai, Gò Cát... đồng loạt tăng giá, từ 26 triệu đồng/m2 (ra sổ) thời điểm cuối năm 2017 đến nay đội lên tới 32 triệu đồng/m2.
Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, trong quý I/2018 có khoảng 970 nền đất cung cấp ra thị trường Thành phố Hồ Chí Minh.
Tỷ lệ tiêu thụ đạ̣t khoảng 83%; trong đó, chiếm tới 70 – 80% người mua là khách hàng đầu tư. Giá đất nền đã tăng từ 5 - 10% so với quý IV/2017, riêng quận 2 giá đất tăng 15 – 20%.
Khách mua như lạc vào "ma trận" khi không thể “tiếp cận” được chủ đầu tư hoặc người chủ bán đất mà hầu hết phải thông qua nhân viên hướng dẫn, giới thiệu, mồi chài.
Thậm chí, những đối tượng này chỉ cung cấp các bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kèm theo bản sơ đồ phân lô tự vẽ không có xác nhận của chính quyền.
Khi người mua muốn tiếp cận chủ đầu tư để thương thảo giá bán thì được nhân viên “chốt giá” trước, khi nào đặt cọc sẽ gọi chủ nhà ra tiến hành giao dịch.
 |
| Dự án đất nền Bình Mỹ Center Tỉnh lộ 9, huyện Củ Chi chỉ mới san ủi nền đất nhưng đã mở bán sản phẩm. Ảnh: Trần Xuân Tình – TTXVN |
“Dự án” khu dân cư dọc đường Nguyễn Duy Trinh (gần khu vực vòng xoay Phú Hữu) có khoảng 20 nền. Từ cuối năm 2017, “dự án” được chào bán với giá 20 triệu đồng/m2 chưa ra sổ. Cũng với số điện thoại của nhân viên môi giới “dự án” này, chúng tôi gọi hỏi giá thì được thông báo bán lại với giá 28 triệu đồng/m2. Nguyên nhân tăng giá là do sẽ mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh và lo ngại ở chung cư không an toàn phòng cháy chữa cháy.
Bà Nguyễn Thị Xuân, sở hữu căn nhà cấp 4 cất tạm bợ trên khu đất 33 m2 tại đường 379 phường Tăng Nhơn Phú A, Quận 9. Vì cần tiền kinh doanh nên bà gắn biển bán đất từ đầu năm 2018 đến nay với giá 1,5 tỷ đồng nhưng chưa có người mua. Tìm hiểu mới biết, giới cò đất đã thu thập thông tin rồi gỡ biển bán đất của bà Xuân đồng thời thổi giá lên tới 1,7 tỷ đồng. Điều này không những bất lợi cho người mua mà còn gây phiền hà, khó khăn cho chính người bán.
Trong khi đó, “dự án Bình Mỹ Center”, tỉnh lộ 9, huyện Củ Chi do Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương vừa làm chủ đầu tư vừa phân phối, đang được san ủi đất, có nơi vẫn còn ao ruộng chưa lấp hết, hạ tầng chưa được UBND huyện Củ Chi nghiệm thu nhưng công ty này vẫn nhận đặt cọc và mở bán ngày 18/3 vừa qua với số lượng khoảng 200 nền, giá bán 13 triệu đồng/m2.
Gọi vào đường dây nóng bán hàng của công ty này, phóng viên được thông báo đã bán hết, không còn dư nền nào. Quay trở lại dự án, trong vai người mua đất, phóng viên được ông Tâm, một người túc trực trong quán nước sát cạnh dự án đon đả chào hỏi. Ông Tâm dẫn chúng tôi đến bản vẽ sơ đồ nền được in to treo vào lối vào “dự án” cho biết, bây giờ tìm mua không còn nền nào nữa vì đã có người đặt mua hết. Nếu bây giờ có khách mua thì sẽ bán lại với giá 17 triệu đồng/m2 (nền có diện tích từ 82 – 100m2), chênh giá cũ lên tới 4 triệu đồng/m2.
Thận trọng trước các luồng thông tin
Một trong những nguyên nhân khiến giá đất nền “sốt ảo” từ cuối năm 2017 và tái diễn những tháng đầu năm 2018 là do Quyết định 33/2014/QĐ-UBND (Quyết định 33) của UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định diện tích tối thiểu tách thửa bị lợi dụng và nhiều nơi chính quyền buông lỏng quản lý quy hoạch.
Trong khi đó, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND (Quyết định 60) thay thế cho Quyết định 33 dù có hiệu lực từ tháng 1/2018 nhưng đến nay việc triển khai vẫn hết sức chậm chạp, có nơi chưa triển khai được.
 |
| Trung tâm mối giới nhà đất "mọc lên" ngay giữa đất nền dự án bỏ hoang tại quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh Ảnh: Trần Xuân Tình – TTXVN |
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố, hiện chỉ có 6/24 quận, huyện có kế hoạch thực hiện Quyết định 60.
Tuy nhiên, danh sách 6 địa bàn này lại không có tên Quận 9, huyện Hóc Môn, Củ Chi, vốn là “tâm chấn” sốt ảo giá đất nền.
Ngay cả một số sở ngành có liên quan cũng trong tình trạng “lúng túng” trong việc đưa ra các hướng dẫn thực hiện như Sở Tư pháp, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Tổng công ty Điện lực thành phố, Tổng công ty cấp nước Sài Gòn TNHH MTV, Công ty TNHH MTV thoát nước đô thị…
Chưa kể, trong quá trình thực hiện, đã xuất hiện nhiều vướng mắc như không rõ trường hợp tách thửa đất nông nghiệp, đất hỗn hợp cũng như cơ chế phối hợp tách thửa, tiêu chí quy hoạch, mật độ dân số, hạ tầng kỹ thuật để xem xét việc tách thửa...
Không những việc thực hiện chính sách mà tâm lý người dân và thông tin quy hoạch cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá đất nền. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, sau vụ cháy chung cư Carina Plaza quận 8 đã xuất hiện đầu nậu, cò đất lợi dụng vụ cháy chung cư này để đầu cơ, thổi giá đất nền phân lô nhằm trục lợi.
Mặt khác, khu Đông thành phố (quận 2, 9, Thủ Đức) đang có sức hấp dẫn giới đầu tư và người dân do lợi thế phát triển hạ tầng và quy hoạch. Nhất là thông tin thành phố sẽ hình thành khu đô thị sáng tạo khu Đông (liên kết quận 2, 9 và Thủ Đức) càng khiến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quan tâm tìm hiểu.
Đây cũng là yếu tố dễ dẫn tới việc phân lô, bán nền tràn lan đã diễn ra tại quận 9, Thủ Đức như vào cuối năm 2017. Vì thế, thành phố phải quyết liệt chấn chỉnh, xử lý nghiêm cán bộ tiếp tay cho giới đầu cơ trong việc thông tin không đúng về quy hoạch thành phố.
Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, để kiểm soát được giá cả phân khúc đất nền, cơ quan quản lý Nhà nước phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời, phải minh bạch chính sách, thông tin quy hoạch. Ngoài ra, người đầu tư cần có sự thận trọng và lựa chọn thông minh, đúng đắn.
Ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh thừa nhận, thời gian qua xuất hiện nhiều đối tượng “tiếp tay” để tăng giá đất ảo bằng việc đưa ra những thông tin sai lệch. Thậm chí, vì lợi ích cá nhân, một cán bộ chính quyền địa phương đã thông tin không rõ ràng, minh bạch và chính xác tình trạng đất dẫn đến việc người dân đổ xô đi mua, làm tăng giá đất ảo.
Hậu quả cuối cùng vẫn là người dân phải gánh chịu, trong khi đối tượng đầu cơ, cò mồi không hề bị thua thiệt. Cá biệt, tại một số khu vực đất đai đã được Nhà nước thu hồi, nhiều đối tượng vẫn cầm giấy phô tô để thực hiện mua bán, giao dịch nhưng chính quyền chưa kiểm soát được.
Trước diễn biến phức tạp đó, Phó Chủ tịch UBND thành phố Trần Vĩnh Tuyến đã đề nghị Công an thành phố và các ngành chức năng phải tăng cường quản lý, xử lý nghiêm các đối tượng lợi dụng giấy tờ nhà đất phô tô của người dân sử dụng vào mục đích buôn bán bất hợp pháp.
Nhằm thực hiện sớm, đồng bộ và đúng Quyết định 60, giải quyết nhu cầu chính đáng của người dân, tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá ảo đất nền, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo UBND các quận, huyện và sở ngành liên quan thành lập Tổ công tác liên ngành giải quyết tách thửa, công bố khu vực quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang, tăng cường quản lý ranh, vùng sản xuất nông nghiệp, hướng dẫn xác định loại hình sản xuất đất nông nghiệp, kiểm tra kết nối giao thông để giải quyết nhu cầu tách thửa của người dân./.
Trần Xuân Tình
Báo ảnh Dân tộc và Miền núi/TTXVN
