Chính phủ ban hành Nghị định quy định mới về định giá đất

Chính phủ ban hành Nghị định quy định mới về định giá đất

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

4 phương pháp định giá đất

Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp đó.

Cụ thể, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau: Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau: Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Nghị định nêu rõ: Các thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất

Nghị định 12/2024/NĐ-CP cũng bổ sung Điều 5b về thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất. Theo đó, các thông tin về giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm: Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá; giá đất đã thực hiện thủ tục về thuế tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

Nghị định nêu rõ: Các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá và được thu thập từ các nguồn sau: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá; Văn phòng đăng ký đất đai, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức đấu giá tài sản; Cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn; Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, doanh nghiệp thẩm định giá; Tổ chức tín dụng, hiệp hội bất động sản, viện/trung tâm nghiên cứu; Phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng đối với các trường hợp đã chuyển nhượng trên thị trường.

Cũng theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất phi nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập được thu thập từ các nguồn sau: Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc thu nhập từ cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thu thập trong thời gian 3 năm (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá.

Trường hợp thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu 03 thửa đất để so sánh.

Chí phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất quy định trên được xác định căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố; trường hợp không có định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào thông tin, số liệu bình quân chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá quy định tại điểm b khoản 5 Điều này.

Khi áp dụng các phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư phải lựa chọn thửa đất so sánh theo thứ tự ưu tiên sau: Tương đồng về vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, kích thước, hình thể, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá; Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.

UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể

Về quyết định giá đất cụ thể, Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, kết quả thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.

TTXVN

(TTXVN)

Có thể bạn quan tâm

Loại bỏ các điểm tập kết, tụ điểm hàng lậu ở khu vực biên giới

Loại bỏ các điểm tập kết, tụ điểm hàng lậu ở khu vực biên giới

Thời gian qua, Bộ đội Biên phòng Lào Cai đã triển khai nhiều biện pháp đấu tranh, ngăn chặn, xử lý kịp thời các hành vi buôn bán, vận chuyển hàng cấm, hàng giả, hàng kém chất lượng không rõ nguồn gốc xuất xứ, vi phạm sở hữu trí tuệ, đảm bảo an ninh trật tự khu vực biên giới.

Cao điểm chống buôn lậu: Hà Giang vượt khó dẹp nạn buôn lậu và hàng giả

Cao điểm chống buôn lậu: Hà Giang vượt khó dẹp nạn buôn lậu và hàng giả

Là tỉnh miền núi biên giới, địa hình hiểm trở, giao thông chia cắt, dân cư phân bố rải rác, Hà Giang gặp nhiều khó khăn trong việc kiểm tra, kiểm soát thị trường khi hoạt động buôn bán nhỏ lẻ diễn ra phổ biến ở vùng sâu, vùng xa mà lực lượng lại quá mỏng. Tuy nhiên, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ và UBND tỉnh, lực lượng quản lý thị trường tỉnh Hà Giang đã chủ động vượt khó, triển khai đồng bộ cao điểm đấu tranh chống buôn lậu, gian lận thương mại và hàng giả đạt nhiều kết quả tích cực.

Bị phạt không có giấy phép môi trường, công ty gỗ ở Yên Bái vẫn 'ngang nhiên' hoạt động

Bị phạt không có giấy phép môi trường, công ty gỗ ở Yên Bái vẫn 'ngang nhiên' hoạt động

Không có giấy phép môi trường, đã từng bị UBND tỉnh Yên Bái phạt 320 triệu đồng và yêu cầu đình chỉ 4,5 tháng, nhưng Công ty Trách nhiệm hữu hạn ngành gỗ MERIDA Việt Nam tại Khu công nghiệp Phía Nam, xã Phú Thịnh, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái vẫn “ngang nhiên” hoạt động và xả khói ra môi trường.

Bắt đối tượng vận chuyển trái phép 2 bánh heroin

Bắt đối tượng vận chuyển trái phép 2 bánh heroin

Phòng Cảnh sát điều tra tội phạm về ma túy, Công an tỉnh Cao Bằng chủ trì, phối hợp với Công an thị trấn Trà Lĩnh và Đồn Biên phòng Cửa khẩu Trà Lĩnh tiến hành tuần tra, làm nhiệm vụ tại khu vực xóm Nà Khoang, thị trấn Trà Lĩnh, huyện Trùng Khánh vào ngày 6/6. Lực lượng chức năng đã phát hiện và bắt quả tang đối tượng Bế Ngọc Đức (sinh năm 1964, trú tại thị trấn Trà Lĩnh, huyện Trùng Khánh) về hành vi vận chuyển trái phép chất ma túy.

Huyện vùng cao biên giới Nậm Nhùn xây dựng nông thôn mới thành công

Huyện vùng cao biên giới Nậm Nhùn xây dựng nông thôn mới thành công

Nậm Nhùn là huyện vùng cao biên giới khó khăn nhất của tỉnh Lai Châu. Với quyết tâm cao của cả hệ thống chính trị, phát huy vai trò chủ thể của người dân nhằm huy động tối đa các nguồn lực xây dựng nông thôn mới với phương châm "dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra, dân giám sát, dân thụ hưởng", đời sống của người dân nơi đây đã được nâng cao, bản làng được xây dựng khang trang, tươi đẹp hơn.

Dồn lực giúp người dân vùng cao an cư, lạc nghiệp

Dồn lực giúp người dân vùng cao an cư, lạc nghiệp

Cùng với các địa phương trong tỉnh Lai Châu, những ngày này, huyện vùng cao biên giới Nậm Nhùn đang dồn lực thực hiện mục tiêu xóa nhà tạm, dột nát nhanh nhất cho hộ nghèo, cận nghèo và các đối tượng người có công, giúp người dân “an cư, lạc nghiệp”, yên tâm sinh sống, sản xuất phát triển kinh tế, nâng cao đời sống.

Khởi tố hai vợ chồng làm cà phê giả bán ở nhiều tỉnh

Khởi tố hai vợ chồng làm cà phê giả bán ở nhiều tỉnh

Ngày 7/6, thông tin từ Phòng Cảnh sát kinh tế, Công an tỉnh Đắk Lắk cho biết, đơn vị đã tống đạt quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt tạm giam Phan Danh Dương Bảo (52 tuổi); khởi tố bị can, lệnh cấm đi khỏi nơi cư trú đối với Hồ Thụy Bích Dân (47 tuổi) là vợ của Bảo, cùng trú xã Ninh Xuân, thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa để điều tra về hành vi “sản xuất, buôn bán hàng giả” theo Điều 192, Bộ luật Hình sự.

Hàng loạt gian hàng ở chợ Buôn Ma Thuột đóng cửa bất thường

Hàng loạt gian hàng ở chợ Buôn Ma Thuột đóng cửa bất thường

Trong hai ngày 4 và 5/6, tại Chợ trung tâm thành phố Buôn Ma Thuột (Đắk Lắk) xảy ra tình trạng hàng loạt tiểu thương kinh doanh các mặt hàng quần, áo, giày, dép, túi xách… đóng cửa bất thường. Đặc biệt, ghi nhận của phóng viên vào chiều 5/6, hàng chục gian hàng đang kinh doanh cũng “vội vàng” đóng cửa khi xuất hiện “tin đồn” có đoàn kiểm tra hàng hóa.

Thúc đẩy phát triển giáo dục vùng Tây Nguyên

Thúc đẩy phát triển giáo dục vùng Tây Nguyên

Chiều 5/6, tại thành phố Buôn Ma Thuột (tỉnh Đắk Lắk), Bộ Giáo dục và Đào tạo tổ chức Hội thảo về thực trạng giáo dục và đào tạo vùng Tây Nguyên; góp ý dự thảo Đề án “Nâng cao chất lượng giáo dục, đào tạo cho đồng bào dân tộc Tây Nguyên”.

Huyện vùng cao Mù Cang Chải hoàn thành xóa nhà tạm, nhà dột nát

Huyện vùng cao Mù Cang Chải hoàn thành xóa nhà tạm, nhà dột nát

Ngày 5/6, UBND huyện Mù Cang Chải, tỉnh Yên Bái tổ chức Hội nghị công bố hoàn thành Đề án xóa nhà tạm, nhà dột nát năm 2025. Đây là Hội nghị công bố hoàn thành xóa nhà tạm, nhà dột nát đầu tiên của tỉnh Yên Bái diễn ra tại huyện vùng cao Mù Cang Chải - nơi có số nhà cần hỗ trợ cao nhất của tỉnh.

Kết nối giao thương xuất khẩu nông sản sang Nhật Bản và ASEAN

Kết nối giao thương xuất khẩu nông sản sang Nhật Bản và ASEAN

Ngày 5/6, tại thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai tổ chức Hội nghị kết nối giao thương, xúc tiến xuất khẩu hàng hóa giữa doanh nghiệp địa phương với các doanh nghiệp nước ngoài năm 2025. Hội nghị do Sở Công Thương Gia Lai chủ trì, phối hợp với Trung tâm Xúc tiến đầu tư, thương mại và du lịch ASEAN tại Nhật Bản và Công ty TNHH NK Holdings Co.Ltd tổ chức.

Băn khoăn cấp mã vùng trồng sâm Ngọc Linh

Băn khoăn cấp mã vùng trồng sâm Ngọc Linh

Chi cục Nông nghiệp (Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Kon Tum) vừa có văn bản xác nhận cấp mã vùng trồng lần thứ nhất cho Công ty cổ phần Rượu sâm Ngọc Linh Kon Tum có địa chỉ ở Quốc lộ 40B, thôn Đăk Kinh 1, xã Ngọk Lây, huyện Tu Mơ Rông. Việc cấp mã vùng trồng trên khiến nhiều người trồng sâm Ngọc Linh ở Kon Tum băn khoăn khi xung quanh dự án này còn nhiều thông tin chưa rõ ràng.

Bài học về gieo niềm tin, truyền ánh sáng của Đảng

Bài học về gieo niềm tin, truyền ánh sáng của Đảng

Những năm gần đây, công tác phát triển Đảng tại Tuyên Quang đã có sự đổi thay rõ rệt, đặc biệt ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số tại huyện Yên Sơn. Nhiều nơi đã xóa được "vùng trắng” đảng viên.

Cao điểm chống buôn lậu: Thu thập thông tin hàng hóa có độ rủi ro cao

Cao điểm chống buôn lậu: Thu thập thông tin hàng hóa có độ rủi ro cao

Thực hiện Công điện số 65/CĐ-TTg ngày 15/5/2025 của Thủ tướng Chính phủ về mở đợt cao điểm đấu tranh ngăn chặn, đẩy lùi tình trạng buôn lậu, gian lận thương mại, hàng giả, xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ, các đơn vị hải quan, nhất là hải quan các cửa khẩu trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đang triển khai mạnh mẽ các biện pháp nghiệp vụ, kiểm tra kiểm soát chặt chẽ hàng hóa xuất nhập khẩu, đặc biệt là tiến hành thu thập thông tin về doanh nghiệp, đối tượng, hàng hóa xuất nhập khẩu có độ rủi ro cao.

Huyện Chư Păh (Gia Lai) xử lý thiếu quyết liệt vụ hàng nghìn m³ đất, cát bị khai thác trái phép

Huyện Chư Păh (Gia Lai) xử lý thiếu quyết liệt vụ hàng nghìn m³ đất, cát bị khai thác trái phép

Sau phản ánh của TTXVN về tình trạng khai thác đất, cát trái phép tại khu vực giáp ranh giữa xã Chư Đang Ya (Chư Păh) và xã Biển Hồ (thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai), UBND huyện Chư Păh đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo kiểm tra, xử lý. Tuy nhiên, đến nay, việc xử lý vẫn còn chậm trễ, hình thức, thiếu quyết liệt, chưa đúng bản chất vụ việc theo phản ánh của báo chí. Dư luận đang đặt dấu hỏi về trách nhiệm thực thi pháp luật của chính quyền huyện Chư Păh.

Xử phạt nhiều cá nhân tàng trữ khoáng sản trái phép

Xử phạt nhiều cá nhân tàng trữ khoáng sản trái phép

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Yên Bái Ngô Hạnh Phúc đã có quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với nhiều hộ kinh doanh, tổ chức, cá nhân về hành vi tàng trữ khoáng sản trái phép, không đăng ký thành lập hộ kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Chấn và Lục Yên.