Tháo gỡ ngay vướng mắc
Theo khảo sát của Bộ Tài nguyên và Môi trường 2015, tại nhiều địa phương, việc thực hiện quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất còn lúng túng. Các quy định để xử lý chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới về các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư; dự án triển khai tại các khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phòng còn nhiều hạn chế.
Thực tế, QSD đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình sử dụng theo hình thức giao QSD đất có thu tiền sử dụng đất và giao QSD đất không thu tiền sử dụng đất, nhưng phần lớn hộ nông dân được giao QSD đất không thu tiền sử dụng đất. Việc sử dụng đất nông nghiệp của hộ (trong hạn mức) được miễn trả tiền thuế sử dụng đất. Bên cạnh đó, nông dân còn được miễn thủy lợi phí. Đối với nông dân, QSD đất nông nghiệp được coi như “của để dành”, vì vậy chỉ trừ một số ít trường hợp bị Nhà nước thu hồi, còn lại phần lớn họ có tâm lý nắm giữ QSD đất để đảm bảo sinh kế cho các thế hệ con cháu sau này, ngay cả khi hiện tại không còn nhu cầu sử dụng. Chính điều này làm hạn chế việc cung QSD đất nông nghiệp ra thị trường.
Theo điều tra của Bộ Lao động Thương binh và Xã hội, thì có tới 77% lực lượng lao động của Việt Nam thuộc về nhóm “lao động phi chính thức”. Tại những khu vực nông thôn đất chật, người đông, phần lớn lao động nông thôn tham gia thi trường lao động “phi chính thức” tại khu vực đô thị và công nghiệp, chịu rủi ro rất lớn về tình trạng mất việc làm và hoàn toàn không được bảo đảm an sinh xã hội. Vì vậy, họ vẫn giữ lại đất đai để phòng khi bất trắc. Đất đai khi đó chuyển vai trò từ “tư liệu sản xuất” thành “vật bảo hiểm rủi ro”. Điều này giải thích một phần lý do một số hộ chỉ cho thuê QSD đất nông nghiệp (ví dụ cho thuê đất trồng lúa để lấy lương thực đủ ăn) chứ không bán QSD đất nông nghiệp.
Quy mô của kinh tế hộ nông dân tuy đã có sự tiến bộ nhưng chỉ mới thoát khỏi tự cấp, tự túc, tiềm lực về vốn, khoa học công nghệ, kỹ năng quản lý, thâm nhập thị trường, thông tin, sản xuất hàng hóa, quan hệ thị trường … còn yếu nên chưa có điều kiện để tập trung, tích tụ ruộng đất để tạo lập hình thành trang trại để sản xuất hàng hóa. Sản xuất nông nghiệp nhiều rủi ro, cả rủi ro do thiên tai và do thị trường biến động, trong khi liên kết sản xuất với thị trường tiêu thụ còn kém nên cũng chưa khuyến khích các hộ thuê đất để mở rộng sản xuất nông nghiệp.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông thôn nhưng do tỷ suất lợi nhuận nông nghiệp thấp, quy mô đất đai của hộ manh mún, cơ sở hạ tầng nông thôn chậm phát triển…nên chưa hấp dẫn các nhà đầu tư quan tâm đầu tư vào nông nghiệp. Trong thời gian gần đây, có một số doanh nghiệp đã bắt đầu đầu tư vào nông nghiệp theo mô hình cánh đồng mẫu lớn, theo đó doanh nghiệp đóng vai trò đầu tàu trong lôi kéo các tác nhân khác trong chuỗi giá trị hàng nông sản. Nhưng phạm vi còn hạn chế và ở hầu hết các địa phương, rất khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai với quy mô đủ lớn để kinh doanh có lãi.
Quyền sử dụng đất nông nghiệp rất ít được bảo vệ đối với đất vượt hạn mức quy định. Luật Đất đai 2013 cấm nhận chuyển QSD đất vượt hạn mức quy định (Điều 12) và khi Nhà nước thu hồi đất Nhà nước sẽ không bồi thường về đất đối với diện tích đất ngoài hạn mức (có bồi thường tài sản đầu tư trên đất). Chính sách này làm giảm động lực tích tụ đất đai ở nông thôn. Trên thực tế, nhiều nông dân ở khu vực phía Nam đã phải nhờ người thân, quen đứng tên làm chủ QSD đất để có thể tích lũy đất và đạt quy mô sản xuất họ mong muốn. Đối tượng được phép nhận chuyển nhượng đối với đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng bị hạn chế. Các tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng đối với đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng (Điều 191 Luật Đất đai 2013). Điều này hạn chế nhu cầu về đất của các cá nhân, tổ chức kinh tế có tiềm lực và mong muốn đầu tư vào nông nghiệp.
Hạn chế việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp trong cùng một xã, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác và đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Như vậy, việc dồn điền, đổi thửa của các hộ gia đình, cá nhân khác xã, phường, thị trấn là không được phép, ngay cả khi có đất cạnh nhau giữa hai xã, phường, thị trấn. Điều này cũng góp phần làm giảm cơ hội tích tụ đất nông nghiệp và cản trở đối với những nông dân muốn mở rộng hoặc hợp lý hóa đất canh tác để có thể thay đổi cách trồng trọt, áp dụng khoa học công nghệ để nâng cao thu nhập.
Hơn nữa, việc thiếu các quy định cụ thể, rõ ràng về góp vốn bằng giá trị QSD đất, chưa phân biệt được góp vốn bằng QSD đất và góp vốn bằng giá trị QSD đất và chưa phân biệt rõ hai hình thức góp vốn: góp vốn để hợp tác kinh doanh hay góp vốn để trở thành chủ sở hữu doanh nghiệp. Người dân lo ngại khi chuyển đất thành cổ phiếu mà doanh nghiệp phá sản thì họ sẽ bị mất đất. Đồng thời, giá trị của vốn góp bằng đất không thay đổi theo sự phát triển của doanh nghiệp cũng như giá trị của mảnh đất theo thời gian. Đối với doanh nghiệp thì chưa có khung pháp lý để doanh nghiệp sử dụng vốn góp bằng giá trị QSD đất để thế chấp vay vốn sản xuất kinh doanh. Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong điều hành quản lý doanh nghiệp do có quá nhiều cổ đông góp vốn với nhiều đối tượng khác nhau, trong đó có cả người nghèo và đồng bào dân tộc thiểu số.
Những giải pháp khả thi
Khảo sát của Phó Giáo sư Tiến sĩ Vũ Thị Minh, Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho biết, hiện cả nước còn khoảng 5% tổng diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu vì các loại đất này có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, đất đang có tranh chấp, xây dựng trái phép, giao đất trái thẩm quyền, đất lấn chiếm... Vì thế, trong thời gian tới Nhà nước nên sớm hoàn thiện thủ tục như hoàn thành công tác đo đạc, quy hoạch, lập bản đồ địa chính, giải quyết các tranh chấp... để cấp giấy chứng nhận cho số diện tích đất này để tăng cường lượng cung về quyền sử dụng đất cho thị trường. Nhà nước cần xây dựng các tổ chức hỗ trợ, tư vấn pháp lý cho nông dân trong các giao dịch về đất đai; sử dụng tổ chức thẩm độc lập để định giá tài sản đất nông nghiệp trong các giao dịch hoặc khi Nhà nước thu hồi hoặc thuê lại. Việc định giá tài sản đất và bất động sản đi kèm phải gắn liền với quy hoạch vùng, tính tới cả vị trí và giá trị tương lai của mảnh đất, không phân biệt giá đất theo mục đích sử dụng.
Cùng với quá trình này cần xây dựng hệ thống quản lý đất điện tử để cung cấp thông tin số hóa về quyền sử dụng đất và giao dịch bất động sản; từ bỏ sự phụ thuộc vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu bắt buộc phải đăng ký vào Sổ địa chính của cơ quan đăng ký đất đai. Xây dựng các trung tâm hỗ trợ chuyển giao đất nông nghiệp để tạo thuận lợi cho quá trình tích tụ đất nông nghiệp theo nhiều hình thức, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, hợp tác kinh doanh.
Đồng thời, cần tiến hành đấu giá QSD đất các phần đất của Nhà nước chưa giao, chưa sử dụng để đất có chủ và được đưa vào sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơ chế hỗ trợ tín dụng dài hạn cho trang trại, hợp tác xã, doanh nghiệp mua, thuê đất nông nghiệp.
Theo khảo sát của Bộ Tài nguyên và Môi trường 2015, tại nhiều địa phương, việc thực hiện quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất còn lúng túng. Các quy định để xử lý chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới về các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư; dự án triển khai tại các khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phòng còn nhiều hạn chế.
Thực tế, QSD đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình sử dụng theo hình thức giao QSD đất có thu tiền sử dụng đất và giao QSD đất không thu tiền sử dụng đất, nhưng phần lớn hộ nông dân được giao QSD đất không thu tiền sử dụng đất. Việc sử dụng đất nông nghiệp của hộ (trong hạn mức) được miễn trả tiền thuế sử dụng đất. Bên cạnh đó, nông dân còn được miễn thủy lợi phí. Đối với nông dân, QSD đất nông nghiệp được coi như “của để dành”, vì vậy chỉ trừ một số ít trường hợp bị Nhà nước thu hồi, còn lại phần lớn họ có tâm lý nắm giữ QSD đất để đảm bảo sinh kế cho các thế hệ con cháu sau này, ngay cả khi hiện tại không còn nhu cầu sử dụng. Chính điều này làm hạn chế việc cung QSD đất nông nghiệp ra thị trường.
Theo điều tra của Bộ Lao động Thương binh và Xã hội, thì có tới 77% lực lượng lao động của Việt Nam thuộc về nhóm “lao động phi chính thức”. Tại những khu vực nông thôn đất chật, người đông, phần lớn lao động nông thôn tham gia thi trường lao động “phi chính thức” tại khu vực đô thị và công nghiệp, chịu rủi ro rất lớn về tình trạng mất việc làm và hoàn toàn không được bảo đảm an sinh xã hội. Vì vậy, họ vẫn giữ lại đất đai để phòng khi bất trắc. Đất đai khi đó chuyển vai trò từ “tư liệu sản xuất” thành “vật bảo hiểm rủi ro”. Điều này giải thích một phần lý do một số hộ chỉ cho thuê QSD đất nông nghiệp (ví dụ cho thuê đất trồng lúa để lấy lương thực đủ ăn) chứ không bán QSD đất nông nghiệp.
 |
| Cán bộ dự án kiểm tra quá trình phát triển của cây lúa sản xuất theo phương thức canh tác tự nhiên tại Quảng Trị. Ảnh: Thanh Thủy - TTXVN |
Quy mô của kinh tế hộ nông dân tuy đã có sự tiến bộ nhưng chỉ mới thoát khỏi tự cấp, tự túc, tiềm lực về vốn, khoa học công nghệ, kỹ năng quản lý, thâm nhập thị trường, thông tin, sản xuất hàng hóa, quan hệ thị trường … còn yếu nên chưa có điều kiện để tập trung, tích tụ ruộng đất để tạo lập hình thành trang trại để sản xuất hàng hóa. Sản xuất nông nghiệp nhiều rủi ro, cả rủi ro do thiên tai và do thị trường biến động, trong khi liên kết sản xuất với thị trường tiêu thụ còn kém nên cũng chưa khuyến khích các hộ thuê đất để mở rộng sản xuất nông nghiệp.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông thôn nhưng do tỷ suất lợi nhuận nông nghiệp thấp, quy mô đất đai của hộ manh mún, cơ sở hạ tầng nông thôn chậm phát triển…nên chưa hấp dẫn các nhà đầu tư quan tâm đầu tư vào nông nghiệp. Trong thời gian gần đây, có một số doanh nghiệp đã bắt đầu đầu tư vào nông nghiệp theo mô hình cánh đồng mẫu lớn, theo đó doanh nghiệp đóng vai trò đầu tàu trong lôi kéo các tác nhân khác trong chuỗi giá trị hàng nông sản. Nhưng phạm vi còn hạn chế và ở hầu hết các địa phương, rất khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai với quy mô đủ lớn để kinh doanh có lãi.
Quyền sử dụng đất nông nghiệp rất ít được bảo vệ đối với đất vượt hạn mức quy định. Luật Đất đai 2013 cấm nhận chuyển QSD đất vượt hạn mức quy định (Điều 12) và khi Nhà nước thu hồi đất Nhà nước sẽ không bồi thường về đất đối với diện tích đất ngoài hạn mức (có bồi thường tài sản đầu tư trên đất). Chính sách này làm giảm động lực tích tụ đất đai ở nông thôn. Trên thực tế, nhiều nông dân ở khu vực phía Nam đã phải nhờ người thân, quen đứng tên làm chủ QSD đất để có thể tích lũy đất và đạt quy mô sản xuất họ mong muốn. Đối tượng được phép nhận chuyển nhượng đối với đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng bị hạn chế. Các tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng đối với đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng (Điều 191 Luật Đất đai 2013). Điều này hạn chế nhu cầu về đất của các cá nhân, tổ chức kinh tế có tiềm lực và mong muốn đầu tư vào nông nghiệp.
Hạn chế việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp trong cùng một xã, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác và đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Như vậy, việc dồn điền, đổi thửa của các hộ gia đình, cá nhân khác xã, phường, thị trấn là không được phép, ngay cả khi có đất cạnh nhau giữa hai xã, phường, thị trấn. Điều này cũng góp phần làm giảm cơ hội tích tụ đất nông nghiệp và cản trở đối với những nông dân muốn mở rộng hoặc hợp lý hóa đất canh tác để có thể thay đổi cách trồng trọt, áp dụng khoa học công nghệ để nâng cao thu nhập.
Hơn nữa, việc thiếu các quy định cụ thể, rõ ràng về góp vốn bằng giá trị QSD đất, chưa phân biệt được góp vốn bằng QSD đất và góp vốn bằng giá trị QSD đất và chưa phân biệt rõ hai hình thức góp vốn: góp vốn để hợp tác kinh doanh hay góp vốn để trở thành chủ sở hữu doanh nghiệp. Người dân lo ngại khi chuyển đất thành cổ phiếu mà doanh nghiệp phá sản thì họ sẽ bị mất đất. Đồng thời, giá trị của vốn góp bằng đất không thay đổi theo sự phát triển của doanh nghiệp cũng như giá trị của mảnh đất theo thời gian. Đối với doanh nghiệp thì chưa có khung pháp lý để doanh nghiệp sử dụng vốn góp bằng giá trị QSD đất để thế chấp vay vốn sản xuất kinh doanh. Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong điều hành quản lý doanh nghiệp do có quá nhiều cổ đông góp vốn với nhiều đối tượng khác nhau, trong đó có cả người nghèo và đồng bào dân tộc thiểu số.
Những giải pháp khả thi
Khảo sát của Phó Giáo sư Tiến sĩ Vũ Thị Minh, Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho biết, hiện cả nước còn khoảng 5% tổng diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu vì các loại đất này có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, đất đang có tranh chấp, xây dựng trái phép, giao đất trái thẩm quyền, đất lấn chiếm... Vì thế, trong thời gian tới Nhà nước nên sớm hoàn thiện thủ tục như hoàn thành công tác đo đạc, quy hoạch, lập bản đồ địa chính, giải quyết các tranh chấp... để cấp giấy chứng nhận cho số diện tích đất này để tăng cường lượng cung về quyền sử dụng đất cho thị trường. Nhà nước cần xây dựng các tổ chức hỗ trợ, tư vấn pháp lý cho nông dân trong các giao dịch về đất đai; sử dụng tổ chức thẩm độc lập để định giá tài sản đất nông nghiệp trong các giao dịch hoặc khi Nhà nước thu hồi hoặc thuê lại. Việc định giá tài sản đất và bất động sản đi kèm phải gắn liền với quy hoạch vùng, tính tới cả vị trí và giá trị tương lai của mảnh đất, không phân biệt giá đất theo mục đích sử dụng.
Cùng với quá trình này cần xây dựng hệ thống quản lý đất điện tử để cung cấp thông tin số hóa về quyền sử dụng đất và giao dịch bất động sản; từ bỏ sự phụ thuộc vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu bắt buộc phải đăng ký vào Sổ địa chính của cơ quan đăng ký đất đai. Xây dựng các trung tâm hỗ trợ chuyển giao đất nông nghiệp để tạo thuận lợi cho quá trình tích tụ đất nông nghiệp theo nhiều hình thức, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, hợp tác kinh doanh.
Đồng thời, cần tiến hành đấu giá QSD đất các phần đất của Nhà nước chưa giao, chưa sử dụng để đất có chủ và được đưa vào sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơ chế hỗ trợ tín dụng dài hạn cho trang trại, hợp tác xã, doanh nghiệp mua, thuê đất nông nghiệp.
Diệu Thúy
