“Được mùa” căn hộ, tiềm ẩn “cơn sốt” đất nền ở Thành phố Hồ Chí Minh

Bên cạnh đó, thị trường cũng chứng kiến cơn sốt ảo đất nền, gây nhiều bất ổn, cần có chính sách quản lý chặt chẽ.

Thêm nhiều dự án căn hộ
Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trong năm 2017, thành phố đã phát triển được 9,68 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở trên địa bàn thành phố đạt 161,82 triệu m2, diện tích nhà ở bình quân là 18,82 m²/người; trong đó, với nhà ở thương mại, đã có 84 dự án được chấp thuận đầu tư và đang triển khai với hơn 26.500 căn hộ chung cư và gần 6.000 nhà ở riêng lẻ.
 
Nhận định về thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh, bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển – Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2017 đánh dấu một sự chuyển mình của thị trường căn hộ bán từ tăng trưởng mạnh mẽ sang bền vững với nguồn cung hơn 31.000 căn hộ; trong đó, phân khúc sản phẩm trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung, tập trung chủ yếu ở phía Đông (quận 2, 9, Thủ Đức). Mặc dù số căn chào bán giảm nhưng cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn, sản phẩm được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu qua đó đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Đáng lưu ý, lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%, chủ yếu ở sản phẩm trung (chiếm 60%).
 
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản thành phố trong năm 2017 đã tăng trưởng trở lại với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016. Phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền vẫn là phân khúc chủ đạo, có tính thanh khoản cao, chiếm 74% thị phần.
 
Về phía chủ đầu tư,  những thương hiệu lớn về phân khúc căn hộ như Novaland, Him Lam, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Tecco, An Gia, Nam Long… cũng chỉ mở bán “nhỏ giọt”, cùng với đó sức mua căn hộ cao cấp đang chững lại. Hơn nữa, thay vì ồ ạt mở bán, nhiều doanh nghiệp đang xoay hướng chiến lược, tập trung hoàn thiện sản phẩm, giữ chân khách hàng đồng thời “ủ” đất sạch, chờ thời điểm hợp lý để triển khai dự án. Đây là tín hiệu vui đối với thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh khi chủ đầu tư đang tự cân bằng nguồn cung để tránh dư thừa đồng thời quan tâm chăm lo sản phẩm cho khách hàng.
 
Theo ông Hoàng Đức Khương, Giám đốc Maketting Tập đoàn An Gia, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đang có sự thanh lọc và tái cấu trúc của doanh nghiệp. Trong thời điểm này, việc giữ chữ tín, đảm bảo cho khách hàng nhận đủ và hơn những gì doanh nghiệp đã cam kết không chỉ là cách giữ chân khách hàng mà còn giúp thị trường bất động sản trở nên thực chất hơn.
 
Nói về xu hướng phát triển căn hộ trong năm 2018, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn, phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường.
 
Cẩn trọng với “cơn sốt” đất nền
Năm 2017 cũng là năm thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh chứng kiến cơn sốt ảo “càn quét” nhiều vùng ven, đem lại nguồn thu béo bở cho giới đầu nậu, đồng thời đẩy khó khăn về phía người có nhu cầu mua để ở khi giá đất được "hét" cao ngất ngưởng.
 
Do sự thiếu quản lý của cán bộ đô thị cấp quận huyện, Quyết định 33/2014 của Thành phố Hồ Chí Minh quy định diện tích tách thửa đã không được thực hiện nghiêm.

Giới đầu cơ đã gom đất nền liền thửa hoặc đất nông nghiệp, “lách thủ tục” hợp thức hoá việc phân lô bán nền sai quy định. Mặc dù việc phân lô bán nền đã giải quyết không nhỏ nhu cầu bức bí về nhà ở cho lao động nhập cư nhưng do xây dựng không đúng quy hoạch, không đồng bồ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nên nhiều dự án phân lô lâm cảnh dang dở, không đảm bảo pháp lý và phá nát quy hoạch đô thị, hình thành nên các khu dân cư nhếch nhác.
 
Theo ông Phạm Lâm, CEO của Công ty DKRA Việt Nam (đơn vị tư vấn bất động sản), trong năm 2017 thị trường Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận có khoảng 36 dự án lớn nhỏ từ vài chục nền đến hàng trăm nền mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 7.181 nền, tăng hơn 2,2 lần so với nguồn cung của năm 2016, tập trung chủ yếu ở khu Đông thành phố (quận Thủ Đức, quận 9, quận 2).

Trong vòng 5 năm (2012 - 2017), mức giá trung bình ở phường Phước Long B, quận 9 tăng khoảng 130%, ở phường Tân Thuận Đông, quận 7 tăng 50% và hầu hết ở quận Thủ Đức tăng tới 170%.
 
Trước diễn biến phức tạp nói trên, UBND thành phố đã quyết liệt chỉ đạo xử lý và đã chấn chỉnh được nạn phân lô tràn làn.

Cơn sốt đất nền qua đi nhưng để lại “di chứng” không thể giải quyết được là tạo ra mặt bằng giá đất mới cao ngất ngưởng, khiến người có nhu cầu mua để ở khó tiếp cận mua đất với đồng tiền tích góp hạn hữu.
 
UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 5/12/2017, thay thế cho Quyết định 33 trước đó. Theo đó, Quyết định 60 đã nới lỏng diện tích tách thửa hơn tại 3 khu vực nhưng siết chặt vấn đề đảm bảo hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại khu vực tách thửa.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, ngay cả Quyết định 33 và Quyết định 60 vẫn chỉ xác định việc tách thửa căn cứ vào quy hoạch phân khu 1/2000 mà không phải là quy hoạch chi tiết 1/500 nên sẽ khó giải quyết được gốc rễ vấn đề gom đất diện tích lớn để phân lô tách thửa.
 
Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cơn sốt "giá ảo" đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được thành phố xử lý hạ nhiệt kịp thời, nhưng vào cuối năm 2017 có dấu hiệu sốt giá quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè... Vì thế nguy cơ cơn sốt đất nền vẫn có thể sẽ quay trở lại./.